Dalla dichiarazione di successione all’imposta di successione, passando per le agevolazioni prima casa: ecco cosa devono sapere gli eredi per evitare errori e spese inutili.
Ereditare una casa dai propri genitori non significa soltanto ricevere un patrimonio. Significa anche affrontare una serie di adempimenti fiscali e burocratici che è importante conoscere per non ritrovarsi a pagare più del necessario.
Quando viene a mancare un genitore e nell’eredità è compreso un immobile, gli eredi devono fare i conti con la dichiarazione di successione, le imposte previste dalla legge e gli adempimenti necessari per aggiornare le intestazioni catastali.
Ma quanto costa realmente ereditare una casa? E soprattutto: esistono agevolazioni che permettono di ridurre le imposte?
La risposta è sì. E conoscere le regole può fare una differenza significativa.
IMPOSTA DI SUCCESSIONE: NON TUTTI PAGANO LA STESSA CIFRA
Uno degli aspetti più importanti riguarda l’imposta di successione, che non viene applicata indistintamente a tutti gli eredi.
La legge prevede aliquote e franchigie differenti in base al grado di parentela con la persona deceduta.
Ecco le regole:
- Coniuge e figli: aliquota del 4% sulla parte della quota ereditata che supera 1 milione di euro per ciascun beneficiario.
- Fratelli e sorelle: aliquota del 6% sulla parte che supera 100.000 euro per ciascun beneficiario.
- Altri parenti fino al quarto grado e affini indicati dalla legge: aliquota del 6%, senza franchigia.
- Altri soggetti: aliquota dell’8%, senza franchigia.
Per le persone con disabilità grave, riconosciuta ai sensi della legge 104/1992, è prevista una franchigia di 1,5 milioni di euro.
Facciamo un esempio concreto.
Un figlio eredita dal padre un patrimonio del valore di 700.000 euro. In assenza di altre componenti che incidano sul calcolo, non dovrà pagare l’imposta di successione, perché il valore ricevuto è inferiore alla franchigia di un milione di euro.
Attenzione, però: l’assenza dell’imposta di successione non significa che non ci siano altre imposte da versare.
SE EREDITI UNA CASA, CI SONO ANCHE LE IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
Quando nell’eredità sono presenti immobili, occorre considerare anche due ulteriori imposte:
- Imposta ipotecaria: 2% del valore fiscalmente rilevante dell’immobile.
- Imposta catastale: 1% del valore fiscalmente rilevante dell’immobile.
Per entrambe è previsto un importo minimo di 200 euro.
Esiste tuttavia una possibilità particolarmente interessante: l’agevolazione prima casa.
IL VANTAGGIO DELLA PRIMA CASA: SI POSSONO PAGARE SOLO 200 EURO PER IMPOSTA
Questo è uno degli aspetti meno conosciuti da chi eredita un immobile.
Se almeno uno dei beneficiari possiede i requisiti previsti dalla normativa per ottenere l’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale possono essere applicate in misura fissa.
L’importo è di:
- 200 euro per l’imposta ipotecaria;
- 200 euro per l’imposta catastale.
Il beneficio può essere richiesto anche quando l’immobile viene ricevuto per successione, purché siano rispettate le condizioni previste dalla legge e siano rese le dichiarazioni richieste nella dichiarazione di successione.
Non è quindi necessario che l’erede non possieda alcun altro immobile: occorre verificare attentamente i requisiti previsti dalla disciplina prima casa, anche con riferimento agli immobili già posseduti.
È importante ricordare che questa agevolazione riguarda le imposte ipotecaria e catastale e non elimina automaticamente l’eventuale imposta di successione.
DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE: ATTENZIONE AI 12 MESI
Un altro passaggio fondamentale riguarda la dichiarazione di successione.
La dichiarazione deve essere presentata, in via generale, entro 12 mesi dalla data di apertura della successione.
Quando nell’eredità è compreso un immobile, l’adempimento è obbligatorio.
La dichiarazione viene trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate e consente anche di richiedere le volture catastali degli immobili ereditati.
Non rispettare gli obblighi dichiarativi può comportare conseguenze fiscali e sanzioni.
DAL 2025 È CAMBIATO ANCHE IL SISTEMA DI CALCOLO DELLE IMPOSTE
Una novità importante riguarda la riforma introdotta dal decreto legislativo n. 139 del 2024, con disposizioni applicabili dal 1° gennaio 2025.
Tra i cambiamenti più rilevanti c’è l’introduzione del principio di autoliquidazione dell’imposta di successione.
In pratica, sono gli stessi contribuenti a determinare e versare l’imposta dovuta sulla base della dichiarazione presentata.
L’Agenzia delle Entrate conserva comunque il potere di effettuare controlli e verificare la correttezza dei calcoli.
È quindi fondamentale prestare attenzione alla determinazione del valore dell’asse ereditario, alle franchigie e alle eventuali passività deducibili.
ATTENZIONE: EREDITARE UNA CASA NON SIGNIFICA ESSERE LIBERI DA OGNI ALTRO ADEMPIMENTO
Dopo la successione bisogna considerare anche gli aspetti successivi.
Se l’immobile viene ereditato da più persone, ciascun erede diventa titolare della quota che gli spetta.
Questo significa che eventuali decisioni sulla vendita, sull’utilizzo o sulla gestione dell’immobile dovranno tenere conto dei diritti degli altri comproprietari.
Bisogna inoltre verificare gli eventuali obblighi relativi all’IMU. L’abitazione principale del contribuente beneficia dell’esenzione nei casi previsti dalla legge, ma non tutte le case ereditate possono essere considerate abitazioni principali ai fini fiscali.
Anche la posizione del coniuge superstite merita particolare attenzione: l’articolo 540 del Codice civile riconosce, in presenza delle condizioni previste, il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto di uso sui mobili che la corredano.
Un aspetto che può incidere concretamente sulla gestione dell’immobile da parte degli altri eredi.
IL CONSIGLIO: PRIMA DI PAGARE, VERIFICA LE AGEVOLAZIONI
Quando si eredita una casa, non bisogna fermarsi al primo calcolo delle imposte.
È opportuno verificare:
- il valore catastale dell’immobile;
- le quote spettanti ai singoli eredi;
- le franchigie applicabili;
- la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa;
- la presenza di eventuali debiti deducibili;
- gli obblighi relativi alla dichiarazione di successione e alle volture catastali.
Una verifica preventiva può evitare errori e consentire di beneficiare delle agevolazioni previste dalla normativa.
IN CONCLUSIONE
Ereditare una casa dai propri genitori può rappresentare un aiuto importante per il futuro di una famiglia, ma è necessario conoscere anche gli obblighi fiscali che accompagnano il trasferimento del patrimonio.
La buona notizia è che, soprattutto tra genitori e figli, il sistema delle franchigie può evitare il pagamento dell’imposta di successione su patrimoni di valore non superiore a un milione di euro per ciascun beneficiario.
Ma attenzione: questo non significa che ereditare un immobile sia sempre gratuito.
Conoscere le regole, rispettare le scadenze e verificare le agevolazioni disponibili è il modo migliore per tutelare il patrimonio ricevuto.