Cedolare secca sugli affitti commerciali: chi può ancora usarla e quali sono le regole nel 2026
La Domenica Fiscale
Quando si parla di cedolare secca, si pensa quasi automaticamente agli affitti abitativi. Ma esiste anche una disciplina, molto più limitata, che ha riguardato gli immobili commerciali.
E qui arriva la prima sorpresa: nel 2026 non è possibile scegliere liberamente la cedolare secca per un nuovo contratto di locazione commerciale.
La possibilità è stata introdotta dalla legge di Bilancio 2019 in via transitoria e riguarda i contratti stipulati nel 2019, a determinate condizioni. La disciplina interessa in particolare gli immobili classificati catastalmente C/1, cioè i negozi e le botteghe, con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
Il punto decisivo: la data del contratto
È proprio la data a fare la differenza.
La cedolare secca sugli immobili commerciali è stata prevista per i contratti stipulati nel 2019. Non si tratta, quindi, di un regime che nel 2026 il proprietario può semplicemente scegliere quando decide di affittare un negozio.
Questo significa che chi oggi, nel 2026, mette per la prima volta in locazione un negozio non può stipulare un nuovo contratto commerciale scegliendo la cedolare secca sulla base della vecchia norma.
È una distinzione importante perché, negli anni, si è spesso parlato di una possibile estensione della cedolare secca agli immobili commerciali come se fosse già una regola generale.
Non lo è.
Chi può ancora beneficiarne?
La situazione è diversa per chi ha un contratto commerciale che rientrava originariamente nella disciplina.
La norma ha interessato i contratti relativi a immobili C/1 fino a 600 metri quadrati, stipulati nel 2019 e in presenza degli ulteriori requisiti previsti dalla legge.
Per questi rapporti, il regime può continuare ad avere effetti secondo le regole applicabili al contratto.
Ma attenzione a un equivoco particolarmente importante: prorogare un vecchio contratto non significa poter scegliere oggi per la prima volta la cedolare secca.
Proprio su questo punto l’Agenzia delle Entrate è intervenuta nel 2026 con la Risposta n. 34, chiarendo i limiti dell’applicazione del regime alle locazioni commerciali C/1.
E se il contratto è stato stipulato prima del 2019?
Qui bisogna fare ancora più attenzione.
La disciplina introdotta dalla legge n. 145 del 2018 era legata ai contratti stipulati nel 2019. Non è quindi sufficiente avere oggi un negozio con caratteristiche compatibili con quelle previste dalla norma.
La data di stipula del contratto è un elemento essenziale.
Questo è uno dei casi in cui guardare soltanto la categoria catastale dell’immobile può portare a una conclusione sbagliata.
Quanto si paga con la cedolare?
Il vantaggio del regime consiste nel sostituire, in presenza dei presupposti, la tassazione ordinaria del reddito da locazione con un’imposta sostitutiva.
Per la cedolare secca ordinaria l’aliquota è generalmente del 21%, mentre il 10% riguarda specifiche fattispecie di locazioni abitative a canone concordato e non costituisce la regola per i negozi.
Per questo motivo non bisogna trasferire automaticamente agli immobili commerciali tutte le regole che conosciamo per gli appartamenti.
Il vero vantaggio non è soltanto l’aliquota
Quando la cedolare è applicabile, il proprietario ottiene una tassazione sostitutiva e, soprattutto, evita alcune delle imposte normalmente collegate alla locazione.
Ma c’è un’altra conseguenza da considerare: optare per la cedolare comporta anche la rinuncia, per il periodo interessato, all’aggiornamento del canone secondo le modalità previste dalla disciplina del regime.
Per il proprietario di un negozio, quindi, la convenienza non dovrebbe essere valutata guardando esclusivamente alla percentuale dell’imposta.
Bisogna confrontare tassazione, canone, durata del contratto e possibilità di aggiornamento.
Attenzione alle proroghe
È probabilmente questo il punto più interessante per chi possiede ancora un contratto commerciale nato nel 2019.
La proroga del contratto e l’esercizio dell’opzione per la cedolare non sono la stessa cosa.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 34/2026, ha affrontato proprio il tema dell’applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione di immobili commerciali C/1, richiamando il carattere transitorio della disposizione introdotta dalla legge di Bilancio 2019.
In altre parole, non bisogna dare per scontato che ogni successiva proroga riapra la possibilità di scegliere il regime fiscale.
È quindi fondamentale verificare la storia del contratto: data di stipula, eventuale opzione originaria, proroghe intervenute e caratteristiche dell’immobile.
La domanda da farsi nel 2026
Se sei proprietario di un negozio, la domanda non dovrebbe essere semplicemente:
“Posso applicare la cedolare secca?”
La domanda corretta è:
“Il mio contratto rientra ancora nella disciplina transitoria prevista per gli immobili commerciali?”
E per rispondere occorre controllare almeno quattro elementi:
- categoria catastale dell’immobile;
- superficie del locale;
- data di stipula del contratto;
- eventuali proroghe e opzioni già esercitate.
Solo dopo questa verifica è possibile capire se il regime può ancora trovare applicazione.
In conclusione
La cedolare secca sugli affitti commerciali nel 2026 è quindi una possibilità molto più limitata di quanto possa sembrare.
Non siamo davanti a un regime generalizzato per chi oggi affitta un negozio. La norma nacque come misura transitoria per i contratti stipulati nel 2019 e il suo perimetro non può essere esteso semplicemente perché l’immobile è un C/1.
La novità più importante del 2026 è proprio il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sui limiti di questa disciplina.
Per chi possiede ancora un vecchio contratto commerciale, invece, il messaggio è semplice: non fate affidamento soltanto sul fatto che il contratto continui nel tempo. Prima di applicare o mantenere la cedolare, bisogna verificare attentamente la storia del rapporto e le condizioni previste dalla legge.
Perché, in materia fiscale, una proroga non è necessariamente una nuova opportunità fiscale.