Nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi: la cedolare secca sulle locazioni entra nel TUIR con una disciplina organica
Con l’entrata in vigore del nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), approvato con il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026 (S.O. n. 26), trova finalmente una collocazione sistematica anche la disciplina fiscale delle locazioni di immobili abitativi e, in particolare, quella relativa alla cedolare secca.
L’intervento normativo non introduce modifiche sostanziali al regime agevolativo, ma realizza un importante lavoro di riordino e razionalizzazione della normativa, inserendo in un unico testo le disposizioni che fino ad oggi erano contenute in diversi provvedimenti legislativi.
Gli articoli dedicati alla cedolare secca
Nel nuovo TUIR la disciplina della cedolare secca è contenuta negli articoli:
- Articolo 203 – Imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi;
- Articolo 204 – Esclusioni;
- Articolo 205 – Applicazione dell’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato;
- Articolo 206 – Disposizioni varie.
La scelta del legislatore è quella di raccogliere in un quadro organico tutte le regole che disciplinano il regime opzionale destinato ai proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca rappresenta un regime opzionale di tassazione sostitutiva riservato alle persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.
Optando per questo regime il locatore sostituisce:
- l’IRPEF dovuta sul reddito fondiario derivante dalla locazione;
- le relative addizionali regionale e comunale;
- l’imposta di registro dovuta per la registrazione, le proroghe e le risoluzioni del contratto;
- l’imposta di bollo normalmente applicabile sul contratto di locazione.
Il regime consente quindi una significativa semplificazione degli adempimenti fiscali, oltre a garantire, in molti casi, un risparmio d’imposta rispetto alla tassazione ordinaria.
Le aliquote previste
Il nuovo Testo Unico conferma le aliquote già previste dalla normativa vigente.
In particolare:
- 21% quale aliquota ordinaria applicabile alla generalità dei contratti di locazione abitativa;
- 10% per i contratti a canone concordato, nei casi previsti dalla normativa vigente e nel rispetto dei requisiti stabiliti dalla legge.
L’articolo 205 disciplina espressamente quest’ultima ipotesi, confermando il trattamento fiscale di favore riconosciuto ai contratti stipulati nei Comuni e nelle condizioni individuate dalla legislazione speciale.
Le esclusioni dal regime
L’articolo 204 individua le ipotesi nelle quali la cedolare secca non può essere applicata.
Rimangono, infatti, escluse le fattispecie previste dalla normativa vigente, tra cui quelle in cui il contratto di locazione viene stipulato nell’ambito dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, nonché gli altri casi espressamente disciplinati dalla legge.
Un Testo Unico più chiaro e facilmente consultabile
L’inserimento della disciplina della cedolare secca nel nuovo TUIR rappresenta uno degli interventi di codificazione perseguiti dalla riforma fiscale.
L’obiettivo è quello di offrire a professionisti, contribuenti e operatori del settore uno strumento normativo più ordinato, riducendo la frammentazione delle disposizioni e rendendo più agevole la consultazione delle regole applicabili.
Per i proprietari di immobili e per gli intermediari fiscali non cambiano, dunque, le modalità di applicazione della cedolare secca, ma diventa più semplice individuare i riferimenti normativi all’interno di un unico testo organico.
Conclusioni
La collocazione della disciplina della cedolare secca negli articoli 203-206 del nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi costituisce un ulteriore tassello dell’opera di riordino della normativa tributaria avviata con la riforma fiscale.
Pur senza introdurre novità sostanziali sul piano dell’imposizione, il legislatore rafforza la certezza del diritto e migliora la leggibilità del sistema, mettendo a disposizione di contribuenti e professionisti un quadro normativo più coerente e sistematico, destinato a diventare il principale punto di riferimento per la disciplina fiscale delle locazioni abitative.